مقاله درباره اوراق اجاره

دانلود تحقیق و مقاله رایگان با عنوان تحقیق و مقاله درباره اوراق اجاره
اوراق اجاره
چکیده
اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق می‌شود که از قابلیت گردش در جهت بهره‌وریاقتصادی برخوردارند و مالکیت بر عین‌های اجاره داده شده یا منافع و یا خدمات رانشان می‌دهند.

اوراق اجاره شامل مجموعه‌ای متنوع است که اصلی‌ترین ویژگی مشترک آن‌ها گردشراحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است. اوراق اجاره سه گونه است: اوراق اجاره منافع, اوراقاجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای. هریک از این گونه‌ها خود به چند دسته تقسیممی‌شوند.

این مقاله در صدد مطالعه فقهی این اوراق و بررسی عناصر مشترک و اختصاصی آن‌هااست.

از این رو ابتدا به تعریف اوراق اجاره و تبیین انواع آ‎ن می‌پردازد. سپس باشناسایی عناصر همه یا هریک از انواع اوراق اجاره, مطالعه‌ای فقهی را در جهت سازگاربودن و یا نبودن این عناصر با موازین فقهی به سامان می‌رساند. نتیجه‌ای که از اینمطالعه حاصل می‌شود آن است که: دست کم بسیاری از انواع اوراق اجاره از نظر فقهیمواجه با اشکال نمی‌باشند.

واژگان کلیدی: اوراق اجاره, اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات,

اوراق اجاره اعیان
1ـ تعریف اوراق اجاره و انواع آن
الف. تعریف اوراق اجاره
اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق می‌شود که برخوردار از قابلیت گردش در جهتبهره‌وری اقتصادی بوده و مالکیت دارنده آن را نسبت به عین‌های اجاره داده شده یامنافع توصیف شده‌ای که عمدتاً تقدیری ـ و نه فعلی و تحقیقی – هستند، نشان می‌دهد.

از این‌رو اوراق اجاره را باید شامل مجموعه‌ای متنوع دانست که با برخی ویژگی‌هایمشترک و اختصاصی قابل شناسایی است. بعد از عنصر «ارتباط داشتن با عقد اجاره» اصلی‌ترین ویژگی مشترک سندهای اجاره گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است, که از آنابزاری برای سرمایه گذاری راحت‌تر اقتصادی و گام نهادن در مسیری منتهی به توسعهساخته است.
ب. انواع اوراق اجاره

انجام هرگونه مطالعه فقهی پیرامون این اوراق تنها پس از توضیح انواع و گونه‌هایآن‌ها امکان‌پذیر است. تفکیک قایل شدن میان انواع اوراق اجاره، ما را در شناساییعناصر شکل دهنده و هویت بخش به هر یک از آن‌ها, یاری می‌رساند. قیود و مختصات تمییزدهنده هر یک از این انواع از دیگری تنها هنگامی مشخص می‌شود که با توضیح انواع ایناوراق, به شناسایی و بررسی ویژگی‌های انحصاری و مشترک آن‌ها پرداخته شود.

این مسئله در مطالعه فقهی این اوراق بسیار راه‌گشا می‌باشد؛ زیرا نشان می‌دهد کههر یک از این انواع تا چه میزان با موازین فقه سازگاری دارد.

اوراق اجاره سه گونه متفاوت را پوشش می‌دهد: اوراق اجاره منافع، اوراق اجارهخدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای. در زیر تبیین این انواع را پی می‌گیریم:
1 ـ اوراق اجاره منافع

اوراق اجاره منافع، سندهایی هستند که تداول ]دست به دست گشتن[ آن‌ها پس از صدور،دربردارنده انجام سلسله‌ای از عقدهای اجاره نسبت به منافع یک عین است. این اوراق بهدو دسته تقسیم می‌شوند:

دسته اول: سندهای اجاره اموال وقفی و یا مشابه آن

این در موردی است که به عنوان مثال, زمینی وقفی یا زمینی که اداره آن دراختیارشهرداری است وجود داشته باشد و متولی وقف و یا شهرداری به‌منظور جذب سرمایه لازمبرای احداث بنا در زمین تحت اختیار خود، سندهایی را صادر نماید؛ به این صورت که بادادن آن‌ها به مجموعه‌ای از افراد, مبالغی در چارچوب عقد اجاره از آنان دریافت کندو دارندگان سندها نیز در موعد مقرر از منافع سکونت در بنای احداث شده در آن زمیناستفاده نمایند. در این گونه از اوراق اجاره، شهرداری یا مرجع مشرف به زمین‌ها ازوکالت صاحبان سندها برای اجاره دادن مجدد آن‌ها به افراد دیگری برخوردار است.

ابعاد و ویژگی‌های این دسته از سندهای اجاره را می‌توان به صورت زیر ارایهنمود:

1ـ عقد اجاره میان ناظر یا مشرف از یک طرف و اشخاص متعدد از طرف دیگر صورتمی‌گیرد؛

2ـ مشرف یا ناظر با استفاده از مبالغی که در ازای واگذاری سندهای اجاره دریافتمی‌کند به سرمایه گذاری در زمین تحت اختیار خود دست می‌زند؛

3ـ از جانب دارندگان سند به مشرف یا ناظر وکالت داده می‌شود تا وی بتواند حقانتفاع از مال الاجاره را از جانب آن‌ها به افرادی که در نهایت از منافع حاصل ازاجاره بهره‌مند می‌شوند واگذار نماید. این افراد مستأجران نهایی به حسابمی‌آیند؛

4ـ تمام منافع حاصل از زمین پس از اتمام کار به صاحبان این سندها تعلق نداردبلکه بخشی از آن به اشخاص حقیقی یا حقوقی که وقف و یا ملکیت زمین مربوط به آن‌هااست، تعلق می‌گیرد و مشرف ملزم به پرداخت این سهم به آن‌ها است؛

5ـ اجاره دوم و دیگر اجاره‌ها ـ اجاره‌هایی که بعد از اولین اجاره از طریقانتقال سندها صورت می‌گیرد ـ آمیخته‌ای از اجاره بالوکاله و اجاره بالاصاله است؛زیرا صادر کننده سند (مشرف و یا ناظر) در اجاره دادن سهم مربوط به دارندگان سندها, بالوکاله و در اجاره دادن سهم مربوط به صاحب وقف و یا اشخاص حقوقی صاحب زمینبالاصاله عمل می‌نماید.

دسته دوم: سندهای اجاره اموالی که وقفی و یا مشابه آن نیستند

برای این‌ دسته می‌توان به قطعه زمینی مثال زد که مالک آن می‌تواند با صدورسندهای اجاره, مبالغی را از خریداران این اوراق دریافت دارد تا پس از پایان مراحلمختلف احداث بنا, صاحبان سند یا مستأجران از منافع ساختمان بهره مند شوند. دارندگاناین سندها می‌توانند با واگذار کردن آن‌ها به افرادی دیگر حق استیفای منفعت را ازخود به دیگران واگذار کنند. در صورت انجام چنین کاری مالک سند یا مستأجر اول خود بهموجری برای مستأجر دوم بدل می‌شود. این وضعیت تا هنگامی که مالکان سند اجاره آن رابه دیگری واگذار کنند تکرار می‌گردد.

به عبارت بهتر, از آن‌جا که با هر بار واگذاری سند, صاحب آن می‌تواند منافع موردانتظار را به دیگری اجاره دهد, وی ـ به رغم آن‌که خود این منافع را پیش از ایناجاره کرده است ـ موجر و مالک جدید سند مستأجر خواهد بود.

مشخصات این دسته اوراق اجاره عبارت است از:

1ـ در این دسته از اوراق، عقد اجاره مبنایی است هم برای شروع و هم برای تداول؛شروع از آن جهت که انتقال اوراق از سوی صادر کننده آن به مجموعه‌ای از اشخاص, درقالب عقد اجاره صورت می‌گیرد. وی ــ صادر کننده سند ــ در جایگاه موجر و دریافتکنندگان سند در جایگاه مستأجر قرار می‌گیرند. و مبنا بودن عقد اجاره برای تداول ازآن جهت است که علاوه بر عقد اجاره نخستین ـ که در آن صادر کننده سند موجر و دریافتکنندگان آن مستأجران می‌باشند ــ عقدهای اجاره دیگری به ترتیب صورت می‌گیرد که درهر نوبت، مستأجر در عقد قبلی، خود به موجر در عقد جدید تبدیل می‌شود؛

2ـ منفعت در این اجاره‌ها تأجیلی است؛ به این معنا که منافع مورد انتظار مستأجراز عین، فعلیت ندارد و تنها توصیف می‌گردد. به این ترتیب درهر عقد اجاره‌ای که صورتمی‌گیرد هر یک از مالکان اوراق، صاحب منفعتی می‌گردد که در ذمه توصیف می‌شود و پساز انتقال سند به فرد دیگر, حق انتفاع از منافع نیز به فرد دوم انتقال می‌یابد؛

3ـ اجرت نیز آن چیزی است که به صورت مشخص و معین در نظر گرفته می‌شود و مستأجرآن را در ازای منفعت ــ که صرفاً توصیف شده و هنوز موعد استیفای آن فرا نرسیده استــ می‌پردازد. اجرت در اجاره نخستین, مبالغی است که دریافت کنندگان سند می‌پردازندو به کمک آن زمین, بنا می‌گردد و در اجاره‌های بعدی نیز مبالغی است که در قبالدریافت سند پرداخت می‌گردد؛

4ـ در تمام موارد تداول، مالک عین کسی است که در آغاز, سندها را صادر کرده است.
2ـ اوراق اجاره خدمات

این اوراق به سندهایی اطلاق می‌شود که شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده آن‌هاارایه خدماتی مشخص را در موعدی از پیش تعیین شده تضمین می‌کند. سندهای اجاره خدماتبه دو صورت زیر صادر می‌گردد:

الف. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند اجاره خدمات، خود ارایه دهنده خدماتتضمین شده در سندها می‌باشد. به عنوان مثال, یک مؤسسه آموزش عالی می‌تواند برایارایه واحدهای درسی مشخص در موعدی معین، سندهایی قابل واگذاری را به فروش برساند تابا استفاده از عواید مالی این کار اقدام به آماده سازی شرایط برگزاری این واحدهانماید. دارندگان چنین سندهایی می‌توانند در صورت تمایل, آن‌ها را به دیگران واگذارنمایند. آخرین دریافت‌کنندگان سند در صورت برخورداری از شرایط مورد توافق برای شرکتدر این کلاس‌ها حق خواهند داشت تا از خدمات تحصیلی دانشگاه که در قالب واحدهای موردانتظار ارایه می‌شود استفاده نمایند.

گردش این دسته از سندها, هم‌چون دیگر انواع سندهای اجاره, با دست به دست شدناتفاق می‌افتد, به گونه‌ای که آخرین دارنده سند را باید آخرین مستأجر یا مستأجرنهایی برای استفاده از خدمات دانست.

ب. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند, خود ارایه کننده خدمات نمی‌‌باشد بلکهواسطه تضمین کننده نسبت به ارایه خدمات می‌باشد. در چنین مواقعی صادر کننده سندموظف است با عقد قرارداد، شرایط ارایه خدمات مورد انتظار در سندهای اجاره را برایدارندگان آن‌ها فراهم آورد و در واقع شخص حقیقی یا حقوقی صادرکننده سندهای اجارهخدمات به این شیوه, به دارندگان اسناد تضمین می‌دهد که در موعدی مقرر خدمات مذکوردر اسناد را دریافت خواهند داشت. در این مورد می‌توان به بسیاری از مؤسسات خدماتیواسطه‌ای اشاره کرد که در قبال دریافت وجوهی مشخص, ارایه خدماتی معین را توسط افرادثالت تضمین می‌کنند. اگر این مؤسسات اقدام به صدور اسناد قابل واگذاری برای اجارهخدمات نمایند که مطابق با آن‌ها انجام خدماتی مشخص تضمین گردد، فعالیت اقتصادیآن‌ها از جمله مصادیق مسئله مورد بحث ما خواهد بود.

در واقع در چنین موردی سه رکن وجود دارد و معمولاً دو قرارداد نیز منعقد می‌شود. این سه رکن عبارت است از: صادرکننده سندهای اجاره خدمات, دریافت‌کنندگان این سندهاو ارایه دهندگان یا مجریان خدمات. یکی از دو قرارداد میان صادر کننده سندها بهعنوان تضمین کننده ارایه خدمات و دریافت‌کنندگان این سندها منعقد می‌شود، و قرارداددوم نیز میان صادر کننده اسناد و شخصیت حقیقی یا حقوقی ارایه دهنده یا مجری خدماتمنعقد می‌گردد. بدیهی است انگیزه صادر کننده این اسناد, جمع آوری سرمایه‌های دیگرانو استفاده از آن‌ها (و عمدتاً در فاصله زمانی میان صدور سندها و هنگام ارایه یااجرای خدمات مورد انتظار) می‌باشد.

سه نکته در ارتباط با هر دو دسته از سندهای اجاره خدمات، قابل توجه می‌باشد:

نکته اول: صادر کننده باید اقدامات تضمینی لازم برای ارایه خدمات در موعد مقرررا به عمل آورد. در صورت عمل نکردن به مفاد سندهای اجاره, مسئولیت حقوقی متوجه ویخواهد بود.

نکته دوم: نوع, میزان و زمان ارایه خدمات باید به روشنی و بدون هرگونه ابهامیمعین گردد و به تعبیر فقهی, سندهای اجاره باید از هرگونه جهالتی به دور باشد.

نکته سوم: علت تأجیلی بودن ارایه خدمات (احاله آن به آینده), هم‌چنان‌که پیش‌ترنیز مورد اشاره قرار گرفت, جذب اموالی از مردم و سرمایه‌گذاری به وسیله آن اموالمی‌باشد, تا پس از فراهم آمدن زمینه، ارایه خدمات امکان پذیر گردد. بنابراین نبایدپنداشت که موکول کردن ارایه خدمات به آینده، ضروری و بازگشت ناپذیر است.یک مؤسسهمی‌تواند هم زمان با صدور سندهای اجاره خدمات، ارایه آن‌ها را برای دریافت‌کنندگانآن سندها توسط مؤسسه‌ای دیگر تضمین کند و یا خود اقدام به ارایه آن خدماتنماید.
3 ـ اوراق اعیان اجاره

این نوع از اجاره خود به گونه‌های متعددی تقسیم می‌شود که در زیر به مهم‌ترینآن‌ها اشاره می‌‌شود:

الف. مالک، اقدام به صدور سند برای ملکی می‌کند که آن را اجاره داده است؛ سندیکه حکایت از ملکیت او بر آن عین می‌کند. چنین سندی اگر به غیر واگذار شد، عین،مالکی جدید و مستأجر، موجری جدید پیدا می‌کند.

این‌که چه کسی سند را صادر کرده است؛ خود مالک, مستأجر, مؤسسه‌ای خاص و یا… تفاوتی ندارد؛ هر یک از این افراد یاد شده ممکن است اقدام به صدور چنین سندهاییبنماید. در هر صورت دارنده سند، مالک عین به شمار می‌آید.

مشخصات این گونه سندها را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:

1ـ انتقال ملکیت بر اساس انتقال سند انجام می‌پذیرد. به تعبیر دیگر, انتقال سنداز شخصی به شخص دیگر به معنای انتقال عین از اولی به دومی است؛

2ـ مستأجر پس از انتقال سند، اجرت را به صاحب سند تسلیم می‌کند؛ بنابراین اگر درهر دوره از موعدهای اجاره، مالکی جدید برای عین مورد اجاره وجود داشته باشد وی بایدبهای اجاره را به او پرداخت نماید.به عبارت فنی‌تر, انتقال مالکیت عین را باید بهمعنای انتقال جریان پرداخت اجرت اجاره دانست؛

3ـ صادر کردن سند و یا کتابت انتقال آن ــ در صورتی که شیوه ثبت جریان انتقال درسند برگزیده شده باشد ــ می‌تواند در اداره ثبت یا خود سند و یا حتی با استفاده ازهر شیوه مناسب دیگری اتفاق بیفتد.این مسئله در امکان فروش سند ملکیت عین اجاره دادهشده به دیگران تفاوتی ایجاد نمی‌کند؛

4ـ خصوصیات مورد توافق مالک اول و مستأجر باید در سندها به طور دقیق مشخص گردد؛خصوصیاتی هم‌چون عین جنس, مدت اجاره و قیمت اجاره از جمله اصلی‌ترین این خصوصیاتمی‌باشد؛ زیرا در غیر این صورت, جهالت پدید خواهد آمد که از جمله موانع صحت اجارهمی‌باشد.

ب. مالک عین، سندها و ارواق متعددی را صادر می‌کند که هر یک بر سهم‌هایی مشخص ازعین دلالت می‌کند. خریداران این سندها مالکان جدید خواهند بود که به صورت مشاع درمالکیت آن با یکدیگر شریک هستند. تعلق درآمد حاصل از اجاره به صاحبان این سندها نیزبر اساس درصد مالکیتشان می‌باشد؛ یعنی این افراد از اجرتی که مستأجر می‌پردازد، هماندازه با سهم خویش برخوردار می‌شوند. به عنوان مثال, اگر فردی صاحب سندی باشد کهبر بیست درصد از مالکیت عین دلالت می‌کند, بیست درصد از درآمد حاصل از اجاره به ویتعلق خواهد گرفت.

تفاوت این مورد با مورد اول در این است که عین در این‌جا, بر خلاف مورد نخست, بهصورت مشاع به افراد متعدد فروخته می‌شود. براساس این تفاوت, در این‌جا صاحب هر یکاز سندها به نسبت سهمی که از عین به صورت مشاع به او تعلق گرفته است از درآمد ناشیاز اجاره عین برداشت می‌کند, در حالی که در آن‌جا به صورت کامل به صاحب سند تعلقمی‌گرفت.

نکته مهم در این‌گونه سندها این است که باید درصد مالکیت هر یک از آن‌ها بر عینمشخص شده باشد.

ج. گاه یک مؤسسه یا شخصیت حقوقی اقدام به صدور سندهایی می‌نماید که طبق آن‌هامی‌تواند از طرف خریداران سندها, اقدام به خرید یک عین و سپس بهره برداری از آن درقالب عقد اجاره نماید؛ البته گاه این اجاره در سندهای پذیره نویسی مورد تصریح واقعمی‌شود و گاه در قالب عقدی جدید منعقد می‌گردد.

به تعبیر دیگر, پذیره نویسی دریافت کنندگان این سندها به معنای اعطای وکالت برایخرید عین مورد نظر در چارچوب عقد بیع و اجازه لازم برای بهره برداری از آن درچارچوب عقد اجاره می‌باشد. طبیعی است استفاده از منافع عین خریداری شده محصور بهبهره برداری فوری از منافع آن نمی‌باشد و شامل شیوه‌های دیگر بهره برداری از جملهسرمایه گذاری در آن ـ مانند احداث بنا در زمین خریداری شده ـ و سپس منتفع شدن ازمنافع آن می‌باشد.

اگر پذیره نویسی متضمن عقد اجاره نیز باشد این عقد بر اساس توصیف در ذمه خواهدبود؛ ولی اگر در پذیره نویسی اشاره‌ای به عقد اجاره نشود تنها به توکیل مؤسسه صادرکننده اسناد در خرید عین مورد توافق اشاره دارد. در این صورت بهره‌برداری از منافعاین عین منوط به انعقاد عقد اجاره به صورت جداگانه است که باید پس از تسلط یافتنمؤسسه بر عین انجام پذیرد. در هر حال, مؤسسه اجاره کننده موظف است پس از خریداریعین به وکالت از پذیره نویسان, اجرت اجاره را به صاحبان سندهای پذیره نویسی شدهپرداخت نماید.

در واقع دو عقد در این‌جا صورت می‌گیرد: اول, بیع به صورت وکالتی و سپس اجاره ازجانب صاحبان سندهای پذیره نویسی شده؛ زیرا عین خریداری شده, به آن‌ها تعلق دارد.

د. همان صورت سوم است, با این تفاوت که یک واسطه میان خریداران سندها و مؤسسهعلاقه‌مند به بهره‌برداری از منافع یک عین ارتباط برقرار می‌کند.چنین واسطه‌هاییمعمولاً بانک‌ها یا دیگر مؤسسات اعتباری هستند. در این فرض بانک ابتدا اقدام بهصدور سند می‌کند و سپس با استفاده از اعتبارات به دست آمده, عین مورد درخواست مؤسسهطرف قرار داد را به وکالت از صاحبان سندها خریداری می‌نماید, آن‌گاه حق بهره‌برداریاز منافع حاصل از عین را در قبال اجرتی مشخص به مؤسسه واگذار می‌کند و در نهایت, درآمد حاصل از اجاره عین خریداری شده را از طرف مؤسسه به صاحبان سندها می‌پردازد.

در این قسم سه رکن اصلی وجود دارد که عبارت‌اند از:

1 ـ مستأجر: مؤسسه یا هر شخصیت حقوقی دیگری که به استیفای منافع یک عین علاقهنشان می‌دهد ولی به هر دلیل مایل به خرید آن نیست؛

2 ـ موجر: افرادی که با پذیره نویسی, به واسطه وکالت می‌دهند تا از طرف آن‌هااقدام به خرید عین مورد درخواست مستأجر نماید و سپس آن را به وی اجاره دهد؛

3 ـ واسطه: بانک یا مؤسسه اعتباریی که اعمال زیر را انجام می‌دهد:

3ـ1ـ به درخواست مؤسسه خواهان استیفای منافع یک عین, اقدام به صدور سندهایاعتباری به منظور جذب اعتبار لازم برای خرید آن عین می‌نماید؛

3ـ2ـ تحویل دادن سندها از یک سو و خرید عین مورد درخواست به وکالت از صاحبانسندها از سویی دیگر؛

3ـ3ـ اجاره دادن عین مورد تقاضا به مؤسسه‌ای که خواهان استیفای منافع حاصل از آنمی‌باشد.

در برخی از قراردادها وظایف محوله به واسطه، شامل تداوم واسطه‌گری میان موجر ومستأجر تا پایان اجاره و حل معضلات و منازعات احتمالی نیز می‌شود.

به این ترتیب, صورت چهارم را باید به دو قسم واسطه‌گری موقت و واسطه‌گری دایمتقسیم نمود.

نقطه مشترک در چهار صورتی که به آن‌ها اشاره شد آن است که سندهای صادر شده, بهملکیت تمام یا بخشی از اعیان دلالت می‌کنند. هم‌چنان‌که به تفصیل توضیح داده شد, این ملکیت در صورت نخست بر تمام عین و در صورت‌های دوم, سوم و چهارم بر بخشی از عینمی‌باشد.

پرسشی که در این‌جا پیش می‌آید این است که علت نام‌گذاری این سندها ـ یعنی اوراقاعیان اجاره که بیان‌گر ملکیت بر اعیان هستند ـ به سندهای اجاره‌ای چیست. در پاسخباید به هدف افرادی که اقدام به خریدارای این اسناد می‌نمایند اشاره کرد, زیرا هدفآن‌ها از خریداین اسناد دست‌یابی به سود و اجرت ناشی از اجاره آن‌ها می‌باشد. درواقع خریداران این اسناد به نوعی سرمایه گذاری روی می‌آورند که درآمدهای ناشی از آناز ناحیه عقد اجاره و واگذاری منافع عین خریداری شده به غیر تحصیل می‌شود.*
2ـ حکم فقهی اوراق اجاره

اصلی‌ترین ویژگی سندهای اجاره, گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است. این ویژگی کهاز جمله نخستین دلایل صدور اسناد اجاره است باید قبل از سایر مباحث مرتبط با اسناداجاره مورد توجه قرار گیرد.

بررسی فقهی پیرامون گردش اسناد اجاره میان مالکان و خریداران آن‌ها نشان می‌دهدکه هیچ‌گونه اشکالی در انجام این کار نیست, زیرا دست به دست شدن این سندها در نهایتبه یکی از دو صورت بیع یا اجاره باز می‌گردد. و روشن است که هر دو صورت از مبناییفقهی و حقوقی برخوردار می‌باشد. در واقع اگر اسناد بر اساس انتقال ملکیت دست به دستشوند ـ مانند صورت سوم که اسناد بیان‌گر مالکیت بر اعیان بود ـ تداول (چرخش اقتصادیسندهای اجاره) ناظر به عقد بیع خواهد بود و با هر بار دست به دست شدن سند, عقدیجدید منعقد می‌گردد, و اگر این سندها بر اساس ملکیت صاحب سند بر خدمات یا منافع عینانتقال یابند با هر بار انتقال سند, عقد اجاره جدیدی شکل می‌گیرد.

خلاصه آن‌که: چرخش مالکیت در سندهای اجاره یا بر اساس انتقال ملکیت بر عین اتفاقمی‌افتد و یا بر اساس انتقال ملکیت بر منافع و خدمات, که در هر دو صورت مبتنی برمبنایی فقهی است. صورت نخست ناظر و یا مبتنی بر شکل گیری عقد بیع و صورت دوم ناظر ویا مبتنی بر عقد اجاره است. به این ترتیب, چرخش مالکیت بر اعیان یا منافع, بر اساسسندهای اجاره به خودی خود با مشکل فقهی روبه‌رو نبوده و ناقض شرایط فقه برای معاملهنمی‌باشد, اما با مطالعه دقیق این سندها به عناصری در درون همه یا برخی از آن‌هابرمی‌خوریم که امکان دارد مانع از تحقق برخی از ارکان بیع یا اجاره شود. بنابراینلازم است به مطالعه هر یک از این عناصر بپردازیم.

ناگفته پیدا است که اگر یکی از عناصر مشترک در همه انواع, ناسازگار با فقه باشد،پرونده جواز فقهی این مبحث به سرانجام نخواهد رسید و راهی برای تجویز سندهای اجارهباقی نخواهد ماند؛ ولی اگر یکی از عناصر اختصاصی یا مشترک میان یک یا چند نوع ازاین اوراق دچار مشکل باشد،دایره عدم تجویز فقهی به آن محدود می‌گردد.

در ادامه به بررسی این عناصر می‌پردازیم:

عنصر اول: ورود عقد بیع بر عین مورد اجاره

در برخی از اقسام سندهای اجاره ـ که قبلا شرح آن‌ها گذشت ـ با این وضعیت روبه‌روهستیم که نسبت به عینی که در دست اجاره است، عقد بیع صورت می‌گیرد. پرسش این است کهآیا عقد بیع بر عین مستأجره با موازین فقهی سازگار است.

در این جا دو سؤال مطرح شده است: یکی آن‌که آیا عقد بیع درست است و دیگر این‌کهآیا اجاره باطل می‌شود؟ بیش‌تر فقیهان امامیه ـ اگر نگوییم همه آنان (علامه حلی, 1374: 329)ـ و برخی فقهای اهل سنت، مانند احمد بن حنبل (ابن قدامه: 114) و نیزشافعی (همان) (در یکی از دو قول نسبت داده شده به وی) حکم به صحت ورود بیع بر عینمستأجره نموده و معتقد شده‌اند علاوه بر صحت این عقد، اعتبار اجاره نیز به حال خودباقی می‌ماند و باطل نمی‌گردد.

روشن است که درست بودن عقد بیع, به معنای انتقال مالکیت عین فروخته شده بهخریدار، و باطل نبودن اجاره, به معنای تداوم سلطه مستأجر بر منافع عین است؛ منافعیکه در ازای آن هزینه‌ای می‌پردازد.

جهت اثبات این دو حکم ـ صحت عقد و عدم ابطال اجاره ـ دو دلیل می‌توان ارایهکرد:
دلیل اول: هیچ یک از عقود بیع و اجاره مقتضی نفی دیگری نیستند

مقتضای تحقق هیچ یک از این دو عقد نفی دیگری نیست. توضیح این‌که: هیچ‌گاه مقتضایعقد اجاره, منع مالک از مطلق تصرف ـ از جمله فروش عین ـ نیست؛ بلکه مقتضای آن صرفاًعدم تسلط موجر ـ مالک عین ـ در مدت اجاره بر منافع عین مستأجره، و تعلق داشتن اینمنافع به مستأجر است.

بنابراین مالک عین حتی در دوران اجاره نیز می‌تواند از دیگر انواع تسلط ـ به غیراز تسلط بر منافع ـ استفاده کند. به بیانی دیگر, اجاره دادن یک عین به معنای آن استکه مالک تا انتهای دوره اجاره حق بهره برداری از منافع را ندارد و می‌تواند نسبت بهسایر تصرف‌ها از جمله فروش آن اقدام نماید.

هم‌چنین مقتضای عقد بیع منع مستأجر از استیفای منافع عین مستأجره نیست, زیرا بیعبر عین جاری شده است و نه بر منافع آن. توضیح بیش‌تر این که: ورود عقد بیع بر عینمستأجره در چارچوب یکی از سه وضعیت زیر تحقق پذیر است:

الف. مشتری از قضیه «در اجاره بودن عین» اطلاع دارد و با بایع چنین قرارمی‌گذارد که درآمد ناشی از اجاره, به فروشنده ـ مالک پیشین عین ـ تعلق بگیرد. بهاین ترتیب, بعد از بیع، اجرت اجاره تا پایان دوره آن باید از جانب مستأجر به مالکپیشین عین پرداخت گردد.

ب. مشتری از اجاره با خبر است و بنا را بر آن می‌گذارد که از هنگام بیع, درآمدناشی از اجاره عین به وی ـ مشتری ـ تعلق گیرد.

همان‌طور که پیدا است, در دو صورت بالا مشتری نسبت به بهره برداری از منافع توسطمستأجر اعتراضی ندارد و فروش عین مستأجره از جانب بایع همراه با آگاهی و رضایتمشتری از وضعیت آن انجام می‌پذیرد.

ج. مشتری جاهل به اجاره بوده و بعد از عقد بیع از آن اطلاع می‌یابد.

در ارتباط با این قسم, بحث‌هایی درگرفته است. فقیهان امامیه و بسیاری از عالماناهل سنت اعتقاد دارند که عدم اطلاع مشتری از اجاره عین, مانع از تحقق بیع نیست بلکهموجب تخییر مشتری در رد یا قبول بیع می‌شود. به تعبیر دیگر, مشتری مخیّر است صبرکند تا مدت اجاره به سر بیاید و عین مال را دریافت کند و یا این‌که معامله را فسخکند. در هر صورت، بر حسب رأی فقها, بیع، موجب تحقق یافتن سلطنت مشتری بر منافع تحتملکیت مستأجر در مدت اجاره نمی‌شود تا حکم به بطلان اجاره گردد. به بیان دیگر, هرچند عقد بیع سلطنت خریدار بر عین را سبب می‌شود, ولی این به معنای ایجاد سلطنت برمنافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نیست.

با توضیحی که گذشت, به دست می‌آید که بیع در هیچ یک از سه صورت مسئله، موجبابطال اجاره نخواهد شد.

آن‌چه تطبیق مسئله فقهی ورود بیع بر اجاره را در ارتباط با سندهای اجاره اعیانآسان می‌سازد آن است که در سندهای اجاره اعیان, خریدار و فروشنده بر اساس این پیشفرض اقدام به واگذاری سند و فروش عین می‌نمایند که همه امور مربوط به عین از زمانواگذاری سند, به مالک جدید تعلق یابد.به این ترتیب درآمد حاصل از اجاره از زمانانتقال سند, به مالک جدید و خریدار عین تعلق می‌گیرد. توضیح بالا نشان می‌دهد کهسندهای اجاره اعیان تنها در قالب صورت دوم جای می‌گیرد که مطابق با آن مشتری ازاجاره خبر دارد و اجرت اجاره از زمان عقد بیع به بعد به وی تعلق می‌گیرد.
دلیل دوم: معتبره حسین بن نعیم

حسین بن نعیم از امام ششم نقل می‌کند که حضرت فرمود:

>>شنیدم از پدرم که فرمود ابوجعفر (امام باقر علیه السلام) فرمود: بیع، اجاره وسکنی را نقض نمی‌کند؛ولی به فروش می‌رسانی آن را بر این اساس که خریدار، تملک نکندآن‌چه را خریده، مگر آن که سکنی به صورتی که شرط شده انقضا یابد و همین‌طور استاجاره»؛ (حر عاملی, 1371, باب 24, حدیث 3).

دلالت روایت بر مدعا, بی‌نیاز از توضیح می‌باشد.
عنصر دوم: اقدام مستأجر به اجاره دادن عین مستأجره

این مسئله ـ اقدام مستأجر در اجاره دادن آن‌چه اجاره کرده ـ از مواردی نیست کهشکل‌گیری آن وام‌دار موضوع «اوراق اجاره» باشد؛ بلکه از مسایل دارای پیشینه در فقهبه شمار می‌آید.

در این مسئله، جمهور فقیهان اهل سنت و تمامی فقیهان امامیه حکم به جوازداده‌اند؛ یعنی گفته‌اند مستأجر می‌تواند عین مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد؛البته فقیهان امامیه معتقدند این جواز مربوط به موردی است که مالک در عقد اجاره،شرط استیفای منفعت به صورت مباشر را مطرح نکرده باشد.

به هر حال, برای اثبات جواز اقدام مستأجر ـ در اجاره دادن عین تحت اجاره ـ ایندلیل را می‌توان ارایه کرد که معیار صحت عقد اجاره، مالکیت نسبت به منفعت است و نهمالکیت نسبت به عین. به تعبیر دیگر, کسی که عینی را اجاره می‌دهد لازم نیست مالکخود عین باشد, بلکه مالک بودن او بر منفعت کفایت می‌کند؛ زیرا اجاره در واقع چیزیجز تملیک منفعت یا مسلط کردن کسی بر عینی جهت استیفای منفعت آن نیست و این اقدام بهعنصری فراتر از ملکیت داشتن بر منفعت نیاز ندارد و مستأجر چنین مالکیتی را دارااست.

فقیهان امامیه به رغم اعتقاد به جواز،، این بحث را مطرح نموده‌اند که آیا جایزاست مستأجر بعد از تحقق اجاره ــ یعنی اجاره دوم که در آن او موجر می‌گردد ــ عینرا بدون اذن مالک به مستأجر دوم تسلیم کند, یا این که تسلیم عین باید با اذن مالکباشد. در پاسخ به این مسئله دو قول وجود دارد:
قول اول: عدم جواز تسلیم عین بدون اذن مالک

این قول متعلق به شیخ طوسی و ابن ادریس و علامه می‌باشد و دلیل آن را چنین بیاننموده‌اند که: در اجاره، عین امانتی است در دست مستأجر و در این امانت، مالکاجازه‌ای مبنی بر واگذار کردن آن به غیر صادر نکرده است.
قول دوم: جواز تسلیم عین بدون اذن مالک

آیه الله خویی برای اثبات این قول چنین می‌گوید:

«اقدام مالک در رخصت دادن به مستأجر جهت استیلا یافتن بر عین, ناشی از برخورداریاو از وصف عنوانی «مالک بودن نسبت به منفعت» است و نه برخاسته از ذات و جنبه‌هایتشخص بخشی به او. بر این اساس، هرکس که مالک منفعت باشد، می‌تواند اقدامی این چنینــ رخصت دادن به غیر جهت استیلا یافتن بر عین ــ را به عمل آورد»؛ (خویی, 1365, ج1: 274).

البته وی اضافه می‌کند از آن‌جا که عین امانتی نزد مستأجر اول است و به همین جهتباید آن را محافظت کند، جایز نیست که او ــ یعنی مستأجر اول ــ عین را در معرض خطرقرار دهد و اجاره دادن آن به انسان جائر و خائن ــ که از او اطمینانی نسبت به حفاظتاز عین وجود ندارد ــ قرار دادن آن در معرض خطر می‌باشد؛ (همان).

حاصل سخن این که: به طور کلی، اقدام مستأجر در اجاره دادن عین در دست اجاره, بامشکل فقهی روبه‌رو نیست؛ با این توصیف, سندهای اجاره ممکن است با یک اشکال مهمروبه‌رو گردند و آن این که فقها با استناد به برخی روایات گفته‌اند: در برخی موارد،اقدام مستأجر به اجاره دادن عین به بیش از قیمتی که اجاره کرده، جایز نیست. اینموارد عبارت‌اند از: اتاق، خانه، دکان و اجیر, مگر آن که تغییری را در آن‌ها ایجادکند, مثل سفید کردن و یا تعمیر نمودن آن؛ (بحرانی, بی‌تا: 292).

این اشکال از آن جهت است که سندهای اجاره معمولاً براساس اجاره‌هایی بیش ازقیمت‌های قبلی شکل می‌گیرند؛ از این رو مشمول اقدام مستأجر به اجاره عین به بیش ازقیمتی که اجاره کرده است, می‌گردد.

اگرچه ارایه این بحث مجالی گسترده‌تر می‌طلبد ولی در این‌جا می‌توان به نکات زیراشاره نمود:

1ـ عده‌ای از فقیهان, این ممنوعیت اجاره به اکثر را ـ که در روایات آمده ـ حملبر کراهت نموده اند؛ در مقابل، مشهور قایل به منع شده اند؛ (همان).

2ـ این اشکال در همه سندهای اجاره‌ای نمی‌آید بلکه فقط در سندهایی جریان دارد کهتبادل و تداول ـ انتقال و دست به دست شدن ـ آن‌ها بر اساس عقد اجاره صورت می‌گیرد؛مثل سندهای اجاره منافع و سندهای اجاره خدمات؛ اما سندهای اجاره اعیان با اشکالروبه‌رو نیست.

3ـ این اشکال در سندهای اجاره منافع و اجاره خدمات نیز تنها در مواردی می‌آید کهاجاره به یکی از موارد یاد شده (اتاق، خانه، دکان و اجیر) تعلق یافته باشد؛ در غیراین صورت, اشکالی از این نظر پیش نمی‌آید. و همان‌طور که پیدا است, برای سرمایهگذاری در عصر حاضر موارد بسیاری غیر از چهار مورد یادشده وجود دارد که می‌توانسندهای اجاره را نسبت به آن‌ها شکل داد.
عنصر سوم: طولانی شدن مدت اجاره

در سندهای اجاره, عنصر «به طول انجامیدن مدت اجاره» را به روشنی می‌توان دید؛ چهآن که این سندها میان مردم دست به دست می‌شود و طبیعی است که این دست به دست شدن درزمانی طولانی رخ می‌دهد.

در این‌جا این پرسش مطرح می‌شود که از نظر فقه، طولانی شدن مدت اجاره چه حکمیدارد. در پاسخ باید گفت: هیچ دلیلی بر نفی اعتبار اجاره طولانی مدت وجود ندارد.دراین زمینه علامه حلی چنین می‌گوید:

مدت اجاره از نظر کم بودن و زیاد بودن, اندازه‌ای ندارد ]یعنی: به لحاظ زمانهیچ محدودیتی ندارد[ می‌توان یک لحظه, به شرط آن‌که ضبط انجام پذیرد, و یا هزارسال، ]چیزی را[ اجاره کرد»؛ (علامه حلی, 1374: 316) وی این را قول همه عالمان شیعهمی‌داند؛ (همان).
عنصر چهارم: باقی نماندن عین در خلال مدت اجاره

بی‌گمان بقای عین در صحت اجاره معتبر و لازم است. اما سؤالی که وجود دارد ایناست که آیا واقعاً باید به بقای عین قطع پیدا کنیم تا اجاره صحیح باشد, یا احتمالعقلایی بر بقا کافی است.

اگر قطع به بقای عین را ضروری بدانیم باید حتی در موردی که با احتمال عدم بقایعین روبه‌رو می‌شویم، حکم به عدم صحت اجاره کنیم و اگر در صحت اجاره احتمال عقلاییبقا را کافی بدانیم، عقد اجاره تنها در موارد وجود احتمال عقلایی بر عدم بقای عین, محکوم به بطلان می‌شود و نه در موارد وجود احتمال بر عدم بقا.

دیدگاه دوم درست است؛ یعنی در صحت اجاره, احتمال عقلایی به بقا کفایت می‌کند؛زیرا اگر قطع به بقا لازم باشد باید هیچ عقد اجاره‌ای را ـ مگر در موارد اندک ـدرست ندانیم؛ به دلیل این‌که در بسیاری از اجاره‌ها احتمال از بین رفتن عین به جهتاسباب و عواملی در آینده ـ که عمدتاً قابل پیش بینی نیستند ـ وجود دارد.

مقصود از وجود احتمال عقلایی به بقای عین، آن است که ظاهر عین از باقی ماندن تاپایان مدت اجاره حکایت کند. بر اساس این, مقصود علامه حلی که می‌گوید: «جایز استاجاره عین در مدتی که در آن باقی می‌ماند»، بقای عین به حسب نوع و از نظر عرف است, نه بقای قطعی؛ (همان).
عنصر پنجم: پوشش دادن مدت اجاره به تمام عمر اقتصادی عین

با توجه به این که در سندهای اجاره ـ به لحاظ دست به دست گشتن تا پایان عمراقتصادی اعیان ـ پایان یافتن مدت اجاره و تمام شدن عمر اقتصادی اعیان هم‌زمان اتفاقمی‌افتد، این پرسش مطرح می‌شود که از نظر فقه وضعیتی این‌چنین – که عمر اقتصادی عینبرابر بامدت اجاره می‌گردد و به تعبیر دیگر, مدت، تمام عمر اقتصادی عین را در بر می‌گیردـ صحیح است یا نه.

ممکن است قایل شویم چنین اجاره‌ای درست نیست, زیرا فاقد این شرط از شروط اجارهمی‌باشد و انتفاع از عین نباید منجر به نابودی آن گردد,* و سندهای اجاره چنینوضعیتی دارند.

حقیقت این است که ادعای عدم رعایت شرط یاد شده در سندهای اجاره بی‌مورد است؛زیرا انتفاع منتهی به زوال عین در سندهای اجاره به دلیل به طول انجامیدن آن، از سنخانتفاع‌های مبطل عین ـ که ذات آن‌ها را عنصر از بین بردن عین تشکیل می‌دهد ـ نیست؛به تعبیر دیگر, از بین رفتن عین در سندهای اجاره، در نتیجه روند ناشی از تداوم واستمرار انتفاع رخ می‌دهد, در حالی که زوال عین در انتفاع‌های متلف عین به محض وقوعانتفاع اتفاق می‌افتد.

از طرف دیگر, در انتفاع متلف عین – که عدم آن شرط می‌شود – اصل عین بعد ازانتفاع نابود می‌گردد؛ مانند نان که به محض وقوع انتفاع از آن (یعنی خوردن) از بینرفته و اثری از آن باقی نمی ماند؛ در حالی که در سندهای اجاره این عمر اقتصادی استکه بعد از یک انتفاع طولانی از بین می‌رود، و نه اصل عین.
عنصر ششم: وقوع مجموعه‌ای از اجاره‌ها بدون استیفای منفعت

وقوع مجموعه‌ای پشت سر هم از اجاره‌ها بدون آن که بعد از آن‌ها استیفای منفعتصورت بگیرد، عنصر دیگری است که در سندهای اجاره‌ای ــ البته در آن دسته از سندها کهبیان‌گر ملکیت نسبت به منافع و یا خدمات هستند ــ به چشم می‌آید. باید پرسید ازلحاظ فقهی چنین عنصری این سندها را با مشکل روبه‌رو می‌سازد یا نه. ناگفته پیدا استکه این عدم استیفای منفعت، در همه اجاره‌هایی که بر اساس تبادل سند‌ها انجاممی‌گیرد، اتفاق می‌افتد و تنها در آخرین اجاره این وضعیت رخ نمی‌دهد.

پرسش جدی‌تر این که, آیا مگر نه این است که اجاره برای استیفای منفعت است؛ اگرپاسخ مثبت است پس چگونه می‌توان چنین اجاره‌های عاری از استیفا را تجویز کرد, و آیادر حقیقت این اجاره‌ها، صورتی بدون محتوا و ظاهری خالی از روح اجاره نیستند ؟!

ممکن است چنین پاسخ دهیم که بعد از توجه به این که امکان استیفا با تحقق استیفایمنفعت تفاوت دارد، آن‌چه وجود آن در هر اجاره‌ای لازم و شرط است امکان استیفایمنفعت است و نه تحقق استیفا در خارج و به صورت عملی. به همین دلیل است که فقهامی‌گویند اگر مستأجر اقدام به استیفای منفعت نکرد، حکم به بطلان اجاره نمی‌شود؛(محمد قمی, بی‌تا, 352).

بنابراین می‌توان گفت: شرط صحت اجاره, امکان استیفا است و نه وقوع استیفا وهمان‌گونه که مشخص است, سندهای اجاره از این معیار صحت ـ امکان استیفا ـ برخوردارمی‌باشند, زیرا هر صاحب سند می‌تواند از واگذاری آن به دیگری سر باز زند و آن را تافرا رسیدن موعد اجاره و زمان استیفا برای خود نگه دارد.
عنصر هفتم: عدم اتصال مدت اجاره به عقد

گاه مدت اجاره به عقد متصل نیست؛ مثل آن‌که روزها یا ماه‌ها و یا سال‌ها بعد ازوقوع عقد، مدت اجاره شروع گردد.

این عنصر را نیز در سندهای اجاره ـ دست کم در بسیاری از موارد آن ـ می‌توانمشاهده نمود. سؤالی که در این‌جا مطرح می‌شود این است که آیا اجاره‌ای که میان عقدو مدت آن فاصله زمانی برقرار است، درست می‌باشد. به تعبیر دیگر, آیا اتصال مدت بهعقد شرط است ؟ در پاسخ به این سؤال دو قول میان فقیهان مشاهده می‌شود:
الف. اتصال مدت اجاره به عقد شرط نیست

مشهور فقیهان (یزدی, 1404: 599). گفته‌اند لازم نیست از نظر زمانی مدت اجارهمتصل به عقد باشد, زیرا دلیلی بر این امر وجود ندارد, بلکه دلیل، که همان عموم «اوفوا بالعقود» می‌باشد, اجاره فاقد اتصال را نیز صحیح می‌داند؛ (حکیم, 1404: 68).
ب. اتصال شرط است

این قول را پاره‌ای از فقیهان از جمله شیخ طوسی (شیخ طوسی, 1387, ج3: 230) ارایهکرده اند. در میان اهل سنت نیز عده‌ای, از جمله شافعی, این قول را برگزیده اند؛(شیخ طوسی, 1387, ج2: 35).

این گروه برای اثبات مدعای خود دلایلی چند را ارایه کرده اند که به برخی ازآن‌ها اشاره می‌کنیم:

دلیل اول: با توجه به این‌که اجاره عقدی شرعی است، ثبوت آن منحصر به مواردی استکه دلیل در کار باشد و از آن‌جا که دلیلی بر صحت اجاره مورد بحث ـ که میان عقد ومدت آن از نظر زمانی فاصله افتاده است ـ در دست نیست، اتصال به عقد لازم است. اینوجه را شیخ طوسی در کتاب «خلاف» ارایه نموده است.

این استدلال مردود است, زیرا همان‌طور که گذشت, دلیل بر صحت اجاره مورد بحث،عموم «اوفوا بالعقود» است؛ (همان).

دلیل دوم: قدرت بر تسلیم, یکی از شرایط عقد اجاره است. مقصود از این قدرت، قدرتموجود در حال عقد است و نه قدرتی که قابل حصول در زمانی متأخر از عقد می‌باشد. برپایه این شرط، نمی‌توان برای اجاره مورد بحث، اعتباری قایل شد؛ زیرا در آن، قدرتفعلی بر تسلیم در حال عقد وجود ندارد، بلکه آن‌چه وجود دارد، قدرتی شأنی است کهبعداً و به هنگام شروع مدت اجاره به فعلیت می‌رسد.

در رد این استدلال می‌توان گفت:

اولاً: دلیلی بر اعتبار قدرت بر تسلیم در اجاره در دست نیست؛ آن‌چه هست این استکه گاه با نبود این قدرت، عقد اجاره دچار اشکال می‌گردد؛ ولی این دچار اشکال شدن نهبه لحاظ اعتبار قدرت بر تسلیم بما هو هو است, بلکه به لحاظ امر دیگری از قبیل سفهیشدن معامله و یا غرری شدن آن در نتیجه عدم قدرت بر تسلیم می‌باشد و فقدان قدرت برتسلیم در مسئله موضوع بحث،نه به سفهی شدن معامله می‌انجامد و نه به غرری شدن آن.

ثانیاً: قدرت شأنی در حین عقد کافی است، زیرا به اقتضای ضرورت تناسب شرط ومشروط، نمی‌توان برای شرط، اعتباری فراتر از محدوده ظرف تحقق مشروط ـ و به تعبیردیگر ظرف ترتب اثر ـ قایل شد و ظرف ترتب اثر در اجاره مورد بحث، با شروع مدت اجارهشکل می‌گیرد. از این بیان نتیجه می‌گیریم که قدرت فعلی در هنگام عقد لازم نیست بلکهقدرت در ظرف تحقق ترتب اثر مورد نیاز است. این پاسخ را صاحب عروه با این بیان ارایهکرده است:

«ادعای بطلانِ ـ عقد اجاره‌ای که میان مدت و عقد آن فاصله زمانی افتاده است ـ بهجهت عدم قدرت بر تسلیم آن‌گونه است که می‌بینی؛ زیرا تسلیم در زمان استحقاق لازماست و نه قبل از آن»؛ (یزدی, بی‌تا: 192).

دلیل دیگری ــ غیر از تناسب شرط و مشروط ــ را نیز می‌توان برای عدم لزوم قدرتفعلی در زمان عقد ارایه داد و آن این که: اگر قدرت فعلی در حین عقد شرط باشد، بایدبیع سلف و سلم را محکوم به بطلان نماییم, زیرا در این دو بیع، قدرت فعلی در حال عقدوجود ندارد.

نتیجه این که: سندهای اجاره را نمی‌توان به لحاظ وجود انفصال میان مدت اجاره وعقد آن محکوم به بطلان نمود.

عنصر هشتم: تعلق اجاره به مشاع

وجود این عنصر را نیز در سندهای اجاره به دلیل منتشر شدن آن‌ها در نزد اشخاصمختلف می‌توان مشاهده کرد. باید دید فقه تعلق به مشاع را جایز می‌داند یا نه. اگرتعلق به مشاع از نظر فقهی با اشکال روبه‌رو باشد، سندهای اجاره از این بابت مشکلپیدا می‌کنند.

در پاسخ به این پرسش باید گفت: فقه، اجاره مشاع را تجویز می‌کند؛ (علامه حلی, 1374: 336؛ مقدس اردبیلی, 1374, ج10: 68؛ شیخ اصفهانی, 1409: 29؛ خویی, 1365: 218). البته موجر در اجاره مشاع نمی‌تواند عین را تسلیم مشتری نماید مگر بعد از اذن شریک؛(همان)؛ همان‌طور که در بیع نیز همین وضعیت جریان دارد.

دلیل جواز اجاره مشاع، اطلاقات ادله باب اجاره است. اطلاق این ادله همان‌طور کهاجاره تمام عین را در بر می‌گیرد، اجاره سهمی مشاع از آن ـ خواه نصف، ثلث و یا… باشد ـ را نیز پوشش می‌دهد.

البته این تمسک به اطلاق هنگامی قابل قبول است که استیفای منفعت با مانعیروبه‌رو نباشد. باید دید آیا در مورد اجاره مشاع، مانعی این‌چنین ـ که از استیفایمنفعت جلوگیری کند ـ وجود دارد یا نه.

آن‌چه می‌تواند در این زمینه مانع تلقی گردد دو چیز است: اشاعه و شرکت, که هیچکدام مانعی بر سر راه استیفای منفعت به حساب نمی‌آید. محقق اردبیلی در این بارهمی‌گوید:

…اشاعه و شرکت صلاحیت مانع شدن ]برای استیعفای منفعت[ ندارند؛ (مقدس اردبیلی, 1374, ج10: 68).

این دو مانع قابل تصور در مسئله, یکی عقلی و دیگری شرعی است:
الف. مانع عقلی

نفس اشاعه و مشاع بودن ممکن است مانعی عقلی جهت استیفای منفعت پنداشته شود؛ بهاین معنا که به طور عقلی استیفای منفعت در هنگام اشاعه امکان پذیر نیست.

ادعای امکان ناپذیر بودن استیفای منفعت (مانع عقلی) غیر قابل پذیرش است, زیرا بااذن گرفتن از شریک, استیفا امکان پذیر می‌گردد و در صورت عدم اذن، دخالت حاکم شرعممکن است راه را برای استیفا هموار سازد.
ب. مانع شرعی

شرکت ممکن است مانعی شرعی برای استیفای منفعت تلقی گردد؛ به این معنا که از نظرشرعی تسلیم عین بدون اذن شریک جایز نیست و با عدم تسلیم عین، استیفای منفعت از آنصورت نمی‌گیرد.

پاسخ این است که این مانع، مانعی قابل زوال به حساب می‌آید و حکم به عدم صحتاجاره به لحاظ وجود یک مانع غیر پایدار بی‌وجه است؛ زیرا شریک پس از اذن گرفتن ازاو, یا اجازه می‌دهد, که در این صورت مانع برطرف می‌شود و یا اجازه نمی‌دهد کهدرنتیجه قضیه به حاکم ارجاع می‌شود تا وی برای حل مشکل دخالت کند. بنابراین مانعیاز نظر شرع برای استیفای منفعت وجود ندارد.
عنصر نهم: تعلق یافتن اجاره به «موصوف در ذمه <<

اصل «متعلق قرار گرفتن موصوف در ذمه برای اجاره» از نظر فقهی با مشکل روبه‌رونیست. فقیهان تعلق اجاره به «موصوف در ذمه» را خالی از اشکال معرفی کرده اند. شیخطوسی می‌گوید:

«اجاره از دو حال خالی نیست, یا معین می‌باشد یا در ذمه»؛ (طوسی, بی‌تا, ج3: 495).
عنصر دهم: معدوم بودن منافع در حین عقد

در بسیاری از سندهای اجاره استیفای منافع به آینده موکول می‌شود؛ به لحاظ آن کهاعیانی که باید از آن‌ها استیفای منفعت کرد هنوز ایجاد نشده‌اند. هنگامی که اعیانمعدوم هستند به طریق اولی منافع آن‌ها نیز معدوم می‌باشد؛ در این صورت چگونه تملیکمتوجه و متعلق به یک معدوم ـ یعنی منافع ـ می‌گردد. پاسخ این است که حتی اگر در حینعقد، اعیان معدوم نباشند باز هم منافع امری معدوم می‌باشد؛ بنابراین, اشکال, اختصاصی به مورد سندهای اجاره ندارد بلکه در همه اجاره‌ها ـ اگر آن را به تملیکمنفعت تعریف کنیم ـ جریان دارد.*

پاسخی که نسبت به مشکل متوجه به اصل اجاره داده شده، برای مشکل سندهای اجاره نیزراه گشا است. پاسخ این است که: معدوم بودن در عالم خارج الزاماً به معنی معدوم بودندر عالم اعتبار نیست و منفعت اگر چه در خارج معدوم است, ولی دارای وجودی تقدیری است(یعنی متعلق اعتبار قرار گرفته است) و این مقدار برای صحت جریان امری اعتباریهم‌چون تملیک کافی است. (ر.ک: اصفهانی, 1409: 5).
عنصر یازدهم: وجود خارجی داشتن اعیان در حین عقد

در بسیاری از سندهای اجاره، اعیان به هنگام صادر شدن سند و عقد اجاره هنوز ایجادنشده‌اند, به دلیل آن که فرض این است که صادر کردن سند برای سرمایه گذاری جهت تهیهاین اعیان است. پرسش این است که آیا معدوم بودن عین، ضرری به اجاره می‌زند یا نه. می‌توان پاسخ داد: اگر ادعای ضرورت وجود عین در هنگام عقد به لحاظ شرط «قدرت برتسلیم عین» است, باید گفت: آن‌چه در حقیقت لازم است, قدرت بر تسلیم عین در زمان فرارسیدن مدت اجاره است و در زمان عقد به چیزی بیش از قدرت شأنی بر تسلیم نیاز نیست وچنین قدرتی در سندهای اجاره ـ همان‌طور که قبلاً بیان شد ـ وجود دارد. و اگر ضرورتآن به لحاظ ضرورت وجود منفعت باشد, به این معنا که منفعت باید وجود داشته باشد تاتملیک به آن تعلق پیدا کند و روشن است که بدون وجود عین، منفعت ـ که مترتب بر عیناست ـ وجود پیدا نمی‌کند، پاسخ این است که تملیک از اعراض حقیقی به شمار نمی‌آید تابه معروضی واقعی در خارج نیازمند باشد, بلکه از مقولات اعتباری است و به همین لحاظبه بیش از وجود تقدیری و اعتباری نیاز ندارد و موجود بودن عین در خارج در زمان عقدضروری نیست, و همان‌طور که پیدا است, شرایط سندهای اجاره، امکان تحقق چنین اعتباریرا می‌دهد.

منابع

* قرآن کریم.

1ـ حلی, (علامه) حسن بن یوسف, تذکرهالفقها, قم, مؤسسه آل البیت, 1374, ج2.

2ـ ابن قدامه, عبدالله بن احمد, الشرح الکبیر, بیروت, دارالکتب العربی, ج13, ج6.

3ـ شیخ حر عاملی, محمد بن حسن, وسائل الشیعه, بیروت, آل البیت, 1371.

4ـ خویی, ابوالقاسم, کتاب الاجاره, قم, انتشارات لطفی, 1365, ج1.

5ـ بحرانی, یوسف, حدائق الناضره فی احکام العتره الطاهره, قم, مؤسسه نشر اسلامی, بی‌تا, ج21.

6ـ نجفی, محمدحسن, جواهرالکلام, تهران, دارالکتب الاسلامی, بی‌تا,

ج27.

7ـ موسوی خمینی (امام), سید روح‌الله , تحریرالوسیله, قم, مؤسسه تنظیم و نشرآثار امام خمینی, 1379.

8ـ قمی سبزواری, علی بن محمد, جامع‌الخلاف والوفاق, قم, پاسدار اسلام, چاپ اوّل, بی‌تا.

9ـ یزدی, سید کاظم, عروهالوثقی, قم, مؤسسه نشر اسلامی, 1440ق, ج2.

10ـ نراقی, ملا احمد, مستندالشیعه فی احکام الشریعه, مؤسسه آل البیت, 1429, چاپاوّل, ج11.

11ـ حکیم, سید محسن, مستمسک العروه, مکتبه سید مرعشی, 1404ق, ج12.

12ـ شیخ طوسی, ابوجعفر محمد بن حسن, المبسوط فقه الامامیه, مکتبه المرتضویه, 1378‌ , ج3.

13ـ عبدالکریم محمد, فتح العزیز فی شرح الوجیز, بیروت, دارالفکر,

بی‌تا, ج7.

14ـ مقدس اردبیلی, مجمع الفائده و البرهان, قم, انتشارات جامعه مدرسین, 1374, ج1.

15ـ شیخ طوسی, ابوجعفر محمد بن حسن, الخلاف, قم, انتشارات جامعه مدرسین,بی‌تا, ج3.

16ـ اصفهانی, محمدحسین, الاجاره, مؤسسه نشر اسلامی, 1409ق.

________________________

* محقق و مدرس حوزه علمیه قم.

برای مطالعه  * سندات الاجاره وبیش‌تر پیرامون سندهای اجاره ر. ک: منذر قحف, الاعیان الموجره: المعهد الاسلامی للبحوث و التدریب, و مجله مجمع فقه اسلامی، دوره 12 .

* فقیهان گفته‌اند عقد اجاره نسبت به انتفاع‌هایی که حصول آن‌ها برابر است با ازبین بردن عین, صحیح نیست. به تعبیر دیگر, صحیح نیست عقد اجاره بر استهلاک عین انجامبگیرد . امام خمینی در این زمینه می‌گوید: «اجاره آن‌چه که انتفاع از آن حاصل نمیگردد مگر با از بین بردن عین درست نیست؛ مانند اجاره نان برای خوردن و شمع یا هیزمبرای سوزاندن»؛ (امام خمینی, 1379: 447).

* محقق اصفهانی در طرح این اشکال می‌گوید: «ان المنفعه معدومه حال الاجاره والمعدوم لایملک»؛ (اصفهانی, 1409: 4).